Французское законодательство

Автор: | Декабрь 17, 2011

Французское законодательство

Французское законодательство, однако, весьма строго относится к фантазиям застройщиков. В этой стране вы не увидите особого разнообразия среди частных владений: в группе домов ни один не выделяется ни архитектурными излишествами, ни цветовой гаммой (это вам не российский самострой). Видимо, таким образом администрация заботится о стилевом единстве новостроек. Особенно строг закон в отношении так называемых «охраняемых мест», в черте которых расположены исторические объекты и строения, подлежащие реставрации. На данный момент это 89 зон, «разбросанных» по всей Франции, за исключением Корсики и провинции Лимузен. Вообще строительство виллы, пусть даже самой скромной, сопряжено с такой бюрократической волокитой, что застройщики часто прибегают к помощи агентства, которое берет на себя решение большинства вопросов.

При покупке земли обычно у нотариуса подписывается предварительный договор, и лишь спустя три-четыре месяца составляется окончательный акт продажи. При подписании первого документа будущий владелец вносит 10% от стоимости участка. Нотариус может запросить еще 500 евро на текущие расходы. В случае аннулирования сделки заплаченные деньги не возвращаются. Продавец, в свою очередь, должен гарантировать, что границы и площадь участка на плане строго соответствуют его размерам и границам на местности. Если у покупателя на этот счет есть сомнения, то он вправе привлечь (за определенную плату) эксперта-топографа, который произведет все замеры на местности и внесет окончательные коррективы в план. Кстати, если вилла строится без участия агентства, то это просто необходимо. Топограф замеряет участок, определяет возможность подвода дороги и коммуникаций, строительства ограждения, а кроме того, берет на себя ряд вопросов «нештатного» характера (скажем, если под вашим участком проложен дренажный коллектор, он обязан учесть его глубину, в противном случае вы рискуете устроить наводнение при строительстве винного погреба). При подписании окончательного акта о продаже выплачивается оставшаяся часть, к которой добавляется 6–7% от стоимости земли – этим как бы оплачиваются услуги нотариуса.

При покупке земли важнейшее значение имеет то, включена ли она в категорию земель под застройку. Законопослушные французы предпочитают осведомиться об этом заранее в службе по градостроительству, в мэрии (в противном случае можно остаться с носом). Даже если земля под застройку «годится», желательно получить «градостроительный сертификат» (Certificat d’urbanisme), гарантирующий это документально. Правда, для его получения придется подготовить досье на ваше будущее сооружение…

Строительство виллы не может быть начато без «Разрешения на строительство» (Permis de construire). Именно этот злополучный документ позволяет администрации убедиться в том, что все ее предписания соблюдены. Для охраняемой зоны, однако, и этого недостаточно: строительство получает «ход» лишь после согласия Архитектора Строений Франции (ABF).

Строительное агентство может избавить застройщика от всех этих хлопот. Оно не только дает гарантии (в том числе десятилетнюю гарантию на жилье), но и берет на себя труд по изучению финансирования, составлению предварительного проекта, проведению топосъемки, а кроме того, ведет переговоры с архитектором и «добывает» необходимые бумаги, в том числе разрешение на строительство.

Следует только помнить, что, прибегая к помощи агентства, вы едва ли можете рассчитывать на что-то оригинальное: скорее всего, вам предложат доработанный типовой проект. При этом, как в случае с Алексом и Натали, варианты отделки не будут отличаться разнообразием.

С независимым строителем или агентством подписывается «Контракт по постройке индивидуального дома». При этом вносится сумма примерно в 5% от общей стоимости проекта, которая указывается в контракте. Эта цифра является окончательной и в дальнейшем корректировке не подлежит. Запрос о разрешении на строительство производится либо владельцем участка, либо агентством по недвижимости, либо архитектором. Дело это тонкое, и, чтобы не попасть впросак, лучше обратиться в агентство или к архитектору (как и поступают наши соотечественники). Досье составляется в семи экземплярах и содержит две анкеты, содержащие ряд пунктов, которые в дальнейшем поспособствуют обложению всевозможными налогами. К этим анкетам прикладывается собственно проект – с планами участка и будущего дома. При благоприятном раскладе примерно через два месяца выдается разрешение на строительство. По его получении вы должны будете внести 10% от стоимости дома.